Como Pueden Comprar Bienes-Raices en Mexico los Extranjeros

Se rompen mitos.

Los Americanos algunas veces tienen miedo de compras propiedades en Mexico . Algunos de sus temores estan basados en historias que han escuchado de tercera mano, o confusiones entre la historia pasada y la práctica del presente. Estos son algunos de los mitos que yo he escuchado, seguido de una explicacion a los hechos de cada situación.

1.     - Los Americanos no pueden tener propiedades de bienes raíces en Mexico.

2.     - Un Americano debera tener un socio Mexicano (que sea dueño cuando menos del 15% de la propiedad) como requisito para ser propietario de bienes raíces en México.

3.     - Un tratado tratado Bancario es un acuerdo de arrendamiento.

4.     - El Gobierno Mexicano puede recoger la propiedad de los extranjeros en cualquier momento.

1.- Los Americanos no pueden ser propietarios de Bienes Raíces en Mexico. No es verdad. en la mayor parte de Mexico los Americanos o cualquier otro extranjero, puede poseer terrenos sin reservas con lo que es llamado un simple título de propiedad, del mismo tipo que nosotros tenemos en los Estados Unidos.

Solamente una zona restringída de 50 km. desde el mar y 100 km. desde la frontera, es verdad que los extranjeros no pueden tener un simple título de patrimonio, Puerto Peñasco se encuentra en esta área, por lo que estas limitaciones se aplican.

Quizá una razón para esta restricción es que los Mexicanos estaban algo consternados debido a que perdieron mucho de su territorio con los Estados Unidos en el siglo 19–cerca de tercera parte de su país. Texas en 1845, y en 1848 atravéz del tratado de Guadalupe, Hidalgo el territorio que continuaria seria California, Neveda, Utah, la mayor parte de Arizona y partes de Nuevo Mexico, Colorado y Wyoming. El tratado fue firmado poco después de que las fuerzas Americanas tomaran la Ciudad de México. Los Estados Unidos pagó 15000,000 por tada esta tierra. Y en 1854 atravez del tratado de Gasden, los Estados Unidos adquirió el resto de Arizona y de Nuevo México, no es sorprendente que México estuviera un poco nervioso de permitir a los extranjeros, especialmente a los Americanos, para adquirrir cualquier otra tierra.

Pero las viejas heridas se curan, y ahora los Estados Unidos y México estan trabajando mano a mano. NAFTA, ha promovido buenas relaciones de negocios entre los paises, pero hasta antes de NAFTA, México quería hacer esto posible para los extranjeros invertir en su país, pero hasta 1971 ellos desarrollaron el tratado bancario FIDEICOMISO como una forma que los Americanos compren propiedades residenciales en una area restringida. Explicaré mas completamente el tratado bancario un poquito despues.

2.- Los Americanos no pueden tener propiedades de Bienes Raices a menos que tengan un socio Mexicano. No es verdad. Esto solía ser para que una sociedad o corporación extranjera tenia que tener socios Mexicanos quienes eran dueños del 15% de los interéses. Este no es un caso largo. Bajo la nueva Ley para la inversión extranjera de 1993, una corporacion Mexicana como nosotros puede ser administrada 100% por extranjeros y la corporación puede comprar y ser dueña de cualquier propiedad con los pagos de simple título.

3.- Un tratado Bancario es un acuerdo de crédito. No es verdad. Bajo un tratado bancario el beneficiario (comprador) tiene todos los derechos de propiedad: lo correcto de hacer es tomar el dinero, hacer los mejoramientos y transferir. Un contrato de arrendamiento concede solo el derecho de uso. Si el arrendatario hace mejoramientos, tal como construir una casa, sobre la propiedad, que la casa, sobre la propiedad. No puede el arrendatario vender la propiedad o tomar el dinero prestado a cambio de ésta.

En Puerto Peñasco han existído en el pasado muchos terminos largos de acuerdos de créditos para propiedad. Antes de 1971 el tratado bancario no estaba disponible y el crédito era la unica opción para lo Americanos.

Aparentemente algunos de ellos estaban muy confundidos entre la diferencia entre el crédito a largo plazo y propietario, entonces ellos construyen casas y hacen los mejoramientos sobre la tierra que ellos estaban hipotecando. Despues fue iniciado el tratado bancario, algunos créditos expiraron y los propietarios declinaron en renovarlos, lo cuál era su derecho legal. Los arrendatarios entonces perdieron las casas que ellos habian construído. Esto espanto a otros Americanos, quienes pensaron que sus compatriotas debian tener devueltos sus derechos de propiedad de vuelta, cuando de hecho ellos nunca habian poseído tales derechos. En muchos casos de cualquier modo los arrendatarios de los contratos de arrendamiento antiguos fueron capaces de regularizar su situaciones de comprar la propiedad bajo un tratado bancario.

4.- El Gobierno Mexicano puede recoger la propiedad a los extranjeros en cualquier momento. No es verdad. El tratado Bancario esta establecido por el Gobierno y le dá a los extranjeros los mismos derechos que a los ciudanos Mexicanos. La única diferencia es que ellos nunca reciben el pago del simple título.

Esto es realizar el tratado para ellos en un banco, cuando se estableció por primera vez, el termino de un tratado bancario era solamente por 30 años. En 1989 esto fue hecho renovable por otros años. Y en 1993 el termino fué extendido a 50 años, renovable para otros 50 años.

Esto puede ayudar a entender el tratado bancario hasta comparar a este con la escritura del tratado, un tipo de instrumento financiero usado por la gente en los Estados Unidos para comprar casas en pagos totales y recibir sus títulos de inmediato. Pero la mayoría no paga de contado. Bajo un acuerdo de tratado el conmprador de la casa cuenta solamente con un “Título equivalente”, o un interés de equidad, con el derecho de usarlo pero un derecho restringído para vender hasta que el crédito este pagado totalmente, despues del cuál el dueño recibe el título simple de patrimonio. Hasta entonces este ha sido custodiado por un tratado, usualmente un banco o una compañía de Titulos.

El proceso de compra de Bienes Raíces en Mexico es similar al de los Estados Unidos. El siguiente cuadro ayudará ha hacerlo mas claro.

E.E.U.U.

Mexico

Contrato de compra
Detalles de oferta, incluyendo funciones de financiamiento acompañado por dinero actual.

Promesa de Tratado Bancario
Acompañado por un pago adelantado.

Contrato y dinero en Aval en poder de tercera person. Uno tercera parte neutral

El pago adelantado hecho por el vendedor

Instrucciones de la custodia o 3ra. persona

Documentos escritos por notario
Un abogado especialmente en trenado por el gobernador. Una parte neutral – representantes de estado.

Acuerdo de tratado (por financiamento)
Simple titulo de propriedad

Tratado Bancario(para todos los extranjeros)
or simple titulo de propriedad(para Mexicanos)

 

Un notario es un abogado con una posición similar a la de los jueces, no es igual a los notarios p3ublicos de los Estados Unidos. Hayá Cualquiera puede hacer una fianza, pagar un derecho y llegar hasta un Notario Publico. Pero un Notario Publico en Mexico, tiene varios años de aprendizaje despues de su entrenamiento legal y deberá pasar y una muy difícil examinación. Yo escuché que este es tan malo como el exámen de la barra y el de contadores juntos. Los Notarios son señalados por los gobernadores de cada estado, y hay muy pocos de ellos (solo 2 en Puerto Peñasco). Sus funciones son una combinación de abogados en Bienes Raíces, asesores en impuestos y auditores del I.R.S. Esto es por que ellos son los que cierran las transacciones del Estado, como las oficinas de custodia en los Estados Unidos, pero con poderes expandidos, debido a que el notario es una parte neutral, los compradores deberan contratar a sus propios abogados si necesitan representación.

Los procedimientos estan cambiando. Dos compañías Estadounidenses que yo conozco estan ahora ofreciendo aseguranza en el título en México: Stewart Titles y Lawyers Titles. Esto proveerá seguridad a los extranjeros. Esto también es atractivo para las compañías de prestamo Americanas quiénes estan prestando a los Americanos para comprar propiedades Mexicanos. Aunque costoso por el momento, la aseguranza en el título y las cuotas de financiamiento seran probablemente muy rápido reducidas para la competencia. Yo he oído esa posibilidad de que en un futuro no muy distante el tratado bancario podría desaparecer, y el título de propiedad regular estará disponible para los extranjeros también.

Actualmente los Estados de Arizona y Sonora están trabajando juntos para desarrollar licencias recíprocas de requerimientos para agentes de Bienes Raíces, clases de arrendamiento, experiencia y exámen de conocimientos, como los dos países vinieron a ser mas similares en las prácticas y procedimientos de Bienes Raíces. Comprar Bienes Raíces en México llegará ser mas fácil para los ciudadanos Americanos.

por John Fleming

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